个人如何投资商业地产

个人如何投资商业地产 
--------------------------------------------------------------------------------


时间：2008-9-28 11:11:11　　 


吴取彬律师    北京君泰律师事务所上海分所
本文来源网站：http://www.anjialawyers.com 

    目前住宅房地产市场正处于深度调整时期，然而商业地产①相对于住宅市场来说仍然有比较稳定的升值，而且目前商业地产的租金在不断的攀升，因此投资商业地产对于目前持币待投的投资客来说不实为一个好的投资，但是商业地产转让时交易税费却让一些投资客望而却步。现在，我们就从现行法律法规及税收政策来谈谈个人如何合理的投资商业地产。 
  我们先来看看目前个人购买商业地产所涉及的主要税费为：3%的契税、0.05%的印花税。正常出售商业地产的税费：（营业税、教育附加、印花税）共计5.55%、土地增值税（30%--60%）、个人所得税（扣除合理费用后差价的20%）。
  很显然，上述交易税费可以占据房地产升值部分的一半以上，然而作为正常交易及不动产产权转让来说，上述税费一个都不能少，否则交易不能完成。那么如何合理的规避上述交易税费呢？分以下几种情况分别给与介绍合理的投资方案：
一、如果你正准备投资商业地产
建议设立一家公司，公司性质可以自己根据设立方便来确定，公司设立后这家公司除了对外出租该商业地产外不涉及其他经营活动，待所投资的商业地产升值后再进行股权转让，从而避免资产交易涉及的营业税、土地增值税、以及个人所得税，以当初购买价100万元，增值后为200万，即增值为100万元计算，若个人直接投资购买，然后再转让所涉及的税费为：11.1万元 ，其中增值税为：35万元，个人所得税为：10.78万元，最后投资所得为：43.12万元，而设立公司投资后转让股权投资所得仅涉及个人所得税20%  即此次投资所得为人民币80万元，很显然通过设立公司然后进行股权转让的方式比较合算。
二、如果已经拥有商业地产
同样以上述案例来计算如果直接转让将获得43.12万元的投资收益，但是通过以商业地产作为出资设立公司，投资收益就完全不一样了。根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税以及《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。也就是说若以商业地产出资设立公司仅发生的税费为：3%的契税及0.1%的印花税。也就是说上述案例中，如果以不动产出资设立公司，然后进行股权转让可获得94万元的投资收益。但是由于公司的设立受到公司法关于公司设立现金出资比例为不低30%的规定以及《公司法》第二十六条关于有限责任公司的全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十的规定，即该公司的注册资本不低于285.7万元，也就是说在公司注册时需要提供57.14万元的注册资金。虽然公司以上投资方案有些繁琐，但是对于投资收益来说可以大大提高，达到了投资增值要求，合理的规避了部分税费。
同时也应该注意到现行的税收政策，不动产出资仅仅是暂免征收土地增值税，对于股权转让时是否要补征土地增值税问题，目前还没有明确说法，但从目前接触的案例来说，均未补征相应的土地增值税。希望以上两种投资方案能给大家在投资商业地产上提供一个参考。 

注：土地增值税（30%--60%）为超额累进税率 根据增值比例确定